На вопросы читателей «Дворника» отвечает заместитель председателя комитета городского хозяйства администрации Калининграда Юрий КОНДРАТЬЕВ.


Совмещение способов управления домом не допускается

«Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать один из способов управления многоквартирным домом. В случае выбора такого способа управления, как непосредственное управление, законодательство определяет срок один год для его реализации. Каков порядок реализации права на непосредственное управление в многоквартирном доме, в случае, если оплата коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение) производится напрямую без участия управляющей компании (уже в течение нескольких последних лет), а управляющая компания выставляет счета лишь в графе содержание жилья?»
- В соответствии со статьёй 161 (часть 2) Жилищного кодекса РФ (ЖК) собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) обязаны выбрать один из способов управления домом. Выражение «выбрать один из способов управления» свидетельствует о том, что совмещение нескольких способов управления не допускается.
Выбор способа управления, а равно изменение выбранного способа должны оформляться решением общего собрания собственников помещений в МКД, принимаемым в порядке, установленном статьёй 46 ЖК, т. е. большинством голосов от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений (50% + 1 голос). Решение собрания облекается в письменную форму в виде протокола. При этом решение может быть принято как на обычном собрании (в присутствии собственников), так и путём заочного голосования (ст. 47 ЖК).

При непосредственном управлении домом собственники могут выбрать уполномоченного

«Правомерно ли выставление счетов за содержание жилья со стороны управляющей компании (которую никто из собственников жилья в многоквартирном доме не выбирал) после регистрации в администрации района протокола общего собрания о выборе непосредственного управления в многоквартирном доме?»
- Работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД осуществляются на основании и в рамках договоров управления, заключаемых собственниками помещений в МКД с организациями, осуществляющими названный вид деятельности.
Согласно статье 164 ЖК при непосредственном управлении МКД договоры на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственниками помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Договоры на оказание коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление МКД, от своего имени.
Вместе с тем на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, осуществляющих непосредственное управление таким домом, в отношении с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений.
В соответствии с частью 8 статьи 155 ЖК собственники помещений в МКД, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключёнными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
В соответствии с пунктом 3 Инструкции о проведении в городе Калининграде мониторинга многоквартирных домов по вопросу выбора способа управления МКД, утверждённой постановлением главы города Калининграда-мэра города от 19 октября 2006 года №2421 «О мониторинге многоквартирных домов, в которых собственники помещений не реализовали своё право самостоятельного выбора способа управления» (с изменениями от 11 февраля 2009 года), регистрация состоявшихся решений собственников помещений в МКД о выборе способа управления производится администрацией района города Калининграда на основании заявления лица, уполномоченного собственниками помещений в МКД. Заявление подаётся на имя главы администрации соответствующего района города Калининграда по установленной форме. К заявлению прилагаются оригинал или нотариально заверенная копия протокола общего собрания собственников помещений в МКД, документы, подтверждающие легитимность состоявшегося общего собрания (список собственников, с указанием количества голосов, данные о лицах, принявших участие в собрании, иные документы, согласно протоколу), и документы, подтверждающие полномочия лица, подавшего заявление.
Пунктом 4 названной Инструкции определено, что решение общего собрания собственников помещений в МКД о выборе способа управления МКД считается реализованным при наличии акта приёма-передачи МКД, подтверждающего факт приёмки дома в непосредственное управление.
Следует отметить, что принятое собственниками помещений в МКД решение о выборе способа управления домом (непосредственное управление) считается нереализованным в случае, если большинство собственников помещений в МКД не заключили договоры на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме, а также договоры на оказание коммунальных услуг. В этом случае может быть проведён либо открытый конкурс по отбору управляющей организации, либо действует способ управления МКД, выбранный ранее.

От передачи документов право не зависит
«В какой срок бывшая управляющая компания должна передать техническую документацию на многоквартирный дом собственникам и правомерен ли отказ в передаче документации со стороны управляющей компании?»
- В части 10 статьи 162 ЖК устанавливается правило, обязывающее управляющую организацию за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы уполномоченным на их получение лицам. Для случая непосредственного управления МКД собственниками помещений упомянутая документация передаётся одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, или, если собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Разъяснения, касающиеся применения части 10 статьи 162 ЖК, содержатся в письме министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 года №14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом». Согласно данному письму имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно, а реализация выбранного собственниками помещений способа управления МКД не зависит от передачи технической документации и иных, связанных с управлением таких домов документов.