Я жила вместе с матерью в приватизированной квартире. После ее смерти эта квартира перешла по наследству мне и моему брату, живущему в другом городе. Он, не нуждающийся в жилье, решил подарить долю своему несовершеннолетнему сыну от первого брака, который живет с матерью в Калининграде. Но квартира небольшая. Я, руководствуясь преимущественным правом покупки, хотела выкупить у брата его долю жилья, но он мне категорически отказал. Считаю, что мои права на жилье будут нарушены! Права ли я?

Валентина М., Калининград

На основании ст. 209 Гражданского кодекса РФ вашему брату как собственнику доли в квартире принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом, т. е. долей. Собственник вправе совершить в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Согласно ст. 246 ГК РФ, участник общей долевой собственности вправе продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.

По ст. 250 ГК РФ при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. В этом случае продавец доли должен письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать долю посторонним лицам с указанием цены и других условий. Если участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение 30 дней, продавец имеет право продажи своей доли другим лицам.

Однако указанное правило распространяется только на возмездные сделки - продажу, мену. На дарение доли (а это уже является безвозмездной сделкой) такого ограничения не установлено. Из сказанного вытекает, что подарить свою долю собственник может в любое время без согласия на то других участников долевой собственности. Таким образом, последующее дарение наследником полученной им в наследство доли квартиры посторонним лицам без согласия сособственника не является нарушением закона.

Нередко продавцы доли общего имущества - квартиры, чтобы избежать решения вопроса с другими собственниками, имеющими преимущественное право покупки, получая за свою долю деньги, оформляют ее передачу посредством договора дарения. Такая сделка в соответствии с законом квалифицируются как притворная, т.е. совершенная с целью прикрыть другую сделку. Доказывать притворный характер сделки необходимо в судебном порядке. И если заинтересованное лицо докажет в суде факт получения денег "дарителем" доли, то суд признает сделку дарения недействительной.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности вправе в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Вадим Муравьев, юридическая консультация по жилищным, семейным и наследственным делам, телефон 32-37-11